摘要：文 | 王丽新在境内外融资紧缩环境下，保利发展一反常态，仅11月单月就成功发行两笔中期票据，合计规模为45亿元。另外，11月下旬，保利发展接连抛出了两宗融资方案，拟发行98亿元公司债，以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。11月3...
文 | 王丽新
在境内外融资紧缩环境下，保利发展一反常态，仅11月单月就成功发行两笔中期票据，合计规模为45亿元。另外，11月下旬，保利发展接连抛出了两宗融资方案，拟发行98亿元公司债，以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。
11月30日晚间，保利发展公告表示，拟发行租赁住房资产支持证券化产品，发行规模不超过100亿元。而11月22日，公司就已宣布拟发行不超过98亿元的公司债券，期限不超过10年（含10年）。频繁补血背后，究竟是“储粮”发力还是偿还债务？
“近期，部分国企及大型房企在公开市场发债融资，说明融资端政策正从偏紧回归正常的方向发展。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，通过融资补血，利于缓解资金压力。同时，增强企业市场竞争能力，可抓住拿地窗口期备货，投资布局更具优势。
抛百亿元融资大单
“三道红线”之下，截至9月30日，保利发展剔除预收账款资产负债率65.62%，净负债率67.62%，现金短债比2.32。虽然净负债率及现金短债比情况较上半年有所弱化，但仍处在绿档。
记者据公开资料不完全统计，今年以来，保利发展在短短11个月发债8项、票据4项，总规模已达181.9亿元，发行利率水平在3%-4.5%之间，若加上已经抛出的两宗合计198亿元拟融资方案，发债规模和频率都远胜以往。
11月30日公告显示，保利发展资产支持证券化产品拟发行规模不超过100亿元，直接或间接认购次级资产支持证券化产品，认购比例不超过资产支持证券化产品规模的10%，初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都198拉斐等项目作为首次资产标的，首期发行规模约10亿元（具体根据发行情况确定）。
关于发债目的，保利发展称，为提升公司自持物业的运营效率，探索创新型资产运作。除了该笔融资计划，其他已经发行或拟发行的公司债及中期债券，用途多是偿还债务、补充流动资金及其他用途。
“近期债券市场融资开闸，主要对象是央企、地方国企和地方城投平台，主要目的是在城市更新、老旧小区改造、区域开发基础设施、公共服务等领域补短板，需要这些企业去落实。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，在流入房地产领域融资受到限制的前提下，低成本资金和宝贵的新增融资或将优先配置给这类企业。
不过，对于保利发展大手笔融资的另一大用途，汇生国际资本总裁黄立冲向《证券日报》记者直言，可以用于购置其他房企为求生甩卖的资产。颇值得一提的是，今年9月坊间传闻雅居乐将被保利收购，近期已经完成尽调。随后，雅居乐称该消息完全不实。
拿地势头颇猛
实际上，2017年，保利由守转攻。销售额提升，拿地激进，当年拿地金额2765亿元，占销售额近九成。新任管理层上位后，融资补血、拿地势头仍颇为积极。
为了达到行业规模前三的目标，保利发展在土拍市场频繁举牌。根据中指研究院2021年前11个月房企拿地排行榜显示，保利发展仅次于碧桂园和万科，位列第三位，拿地金额为1119亿元，紧随其后的是中海地产、华润置地、绿城中国等国资房企。
在土拍市场遭遇寒流的当下，保利发展拿地成本并不高。根据评级机构测算，今年上半年，在保利发展拿地金额中，集中供地占比42.6%，一批集中供地中拿地平均溢价率15%，与22城基本持平；二轮集中供地新增地块6成底价成交，平均溢价率12%。三轮集中供地还在进行中，保利发展已在南京等城市有所斩获。
“部分民营房企暴露信用风险后，融资多数陷入停滞，国企在融资端和拿地端实力都在提升，这将改变未来房地产市场竞争格局。”李宇嘉直言，如果重启并购贷，且并购贷不计入“三道红线”融资规则，有实力的房企将会加大兼并弱房企的力度，部分国企地位将得到进一步提升。
“信用债市场的存在，给予大中型房地产开发企业以长期限，低资金成本，用途限制较少的增量资金，进而在土地市场具备极强的竞争力。”中信证券在一份研报中称，但是，即便房地产信贷有所恢复，境外的投资者对地产主体信用的信心很难恢复，境内信用债市场的信心也会受到打击，市场化发行的难度可能增加。
换言之，谁能在这个市场环境中率先以低成本获得融资补血，便可低成本斩获土地，将在未来市场中争得更大话语权。不过，中信证券在上述研报中也提示了风险，比如大多数大中型地产在未来一段时间都要面临或大或小的，以经营性现金流偿还债务的情况。而鉴于楼市遇冷，项目层面向总部层面的现金“逆流动”并不顺畅，则增加了大企业的挑战。
前11月房企发债紧缩至8466亿元 年内仍有800亿元债务待偿
尽管11月份债券市场融资开闸，但房企整体融资规模仍相对紧缩。同时，房地产二级市场价格走低、负面评级事件增多，进一步约束了房地产企业一级融资。
根据贝壳研究院统计，2021年1月-11月，房企境内外债券融资累计约8466亿元，较2020年同期下降19%，规模减少1990亿元。临近年末，根据当前债券市场趋势，预计2021年发债规模将回落至万亿元之下。
“信用债融资明显转暖，政策边际调整效果正在显现，但此前融资补血主要渠道之一的海外债融资环境还在持续恶化。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，未来几个月，随着国内融资环境改善及房地产市场的恢复，海外债融资环境或许会逐步改善。
境内债修复速度快于境外
贝壳研究院统计数据显示，2021年11月，境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%，同比减少43.4%。
从境内外融资具体情况来看，11月境外仅成功发行2笔债券，发债规模2.58亿元美元，发债数量与规模同为年内单月最小值，规模环比下降83.6%，同比下降94.3%；境内债券共发行46笔，发行规模约457亿元，环比增加125.1%，同比减少17.7%，境内债券发行规模占比约97%。
此外，11月份，地产境内债具有较强的结构性特征，46笔债券中44笔发债主体为中央或地方国有企业，占比约96%，其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团，优质发债主体优势愈加显著。
“境外美元债市场低预期持续走高，内房企暴雷影响与信用下调危机仍在发酵，结合年末房企美元债余额不足，12月份境外债预计维持低温。”贝壳研究院称，但受国内房地产行业宽信用预期影响，内房企多笔到期债务成功获得展期，部分房企短期流动性得到阶段性缓解，境内债修复预期明显超过境外债。
“从区域市场看，境外投资者对于中国房企的投资信心还有待恢复，相对来说，境内投资者的信心恢复要更好，也使得此类境内发债的工作更容易推进。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，接下来，预计房企资金状况会得到适当改善。
年底前仍需还债800亿元
事实上，四季度历来是房企还债的集中期。自10月份花样年等房企债务违约后，11月以来，多家房企积极寻求解决短期流动性的策略，比如提前与金融机构谈判，协商是否能将债务展期。
自11月初阳光城ABS和美元债成功展期后，越来越多房企以展期或要约交换来处理即将到期的信用债。
11月24日，据上海产权交易所信息显示，花样年“20花样02”规模为15.43亿元的债券，利息展期议案通过；11月25日，佳兆业公布了2021年12月7日到期4亿美元债券的要约交换方案，根据方案，投资人每1000美元本金可以获得1000美元新票据、25美元现金回报及资本化利率，新票据于2023年6月6日到期；11月份，中国奥园三笔共计15.16亿元境内债成功展期。同时，11月内，房企股权、资产等交易保持活跃，内房企短期流动性正在积极修复过程中。
“投资人与发行人目标是一致的，一旦违约将引发房企经营层面的危机，这让房企和投资人更头疼。”某机构人士向记者称，如果房企旗下资产属性较好，发行主体尚有谈判筹码，但背后仍涉及追加抵押、优先支付比例等关键条款，这类谈判往往会让发行人付出更大代价换得暂时喘息的机会。
据贝壳研究院统计数据，预计12月房企到期债务维持在800亿元规模，房企偿债压力仍然较高。
“即便信贷政策有所松绑，但民营房企之前的融资主力战场——海外融资环境仍旧持续恶化，‘借新还旧’计划多数落空，这对部分海外融资占比较高的房企造成很大压力。”某不愿具名分析师向记者直言，从率先出现债务危机的房企自救动作来看，果断出售资产、大股东输血、与金融机构进行债务展期谈判，销售端去库存是标准动作，但即便债务得到展期，面临的将是多笔债务集中兑付的压力，短期流动性之外，房企需要寻求更多自救之路。
“距离年末仅剩1个月时间，房企将会加速出清存货，或将延续下半年以价换量的策略，通过销售市场的资金回笼等操作，更好地改善现金流。”严跃进表示，一直要到明年，部分房企的资金才会落实到房地产投资、新开工和其他经营领域。
图片 | 包图网 编辑 | 孙倩
审核 | 闫立良 终审 | 董少鹏
